Ja, Kronofogden kan mäta ut en andel av en fastighet som ägs av flera personer, men endast den skuldsattes andel. Om du äger ett hus tillsammans med andra, och du har en skuld som gått till Kronofogden, kan de alltså utmäta och sälja din del av fastigheten, även om det finns andra delägare. I vissa fall innebär detta att hela fastigheten säljs, din andel av pengarna går till Kronofodgen, och övriga pengar betalas ut till respektive delägare. Den du är skyldig pengar kan tvinga fram en sådan försäljning även om de övriga delägarna i fastigheten motsäger sig detta.

Så fungerar det i praktiken

Om du äger ett hus tillsammans med en eller flera personer, och Kronofogden vill mäta ut din del för att täcka dina skulder, kommer de först att utreda fastighetens värde och hur stor andel av huset du äger. De kan därefter besluta att utmäta din ägarandel. Detta innebär dock inte att de kan sälja hela huset direkt om du bara äger en del av det. Istället kan din andel säljas, vilket kan leda till en del praktiska problem.

Utmaningar vid försäljning av delägarskap

Att sälja en andel i en fastighet på en öppen marknad kan vara svårt, eftersom de flesta köpare är ointresserade av att köpa en del av en fastighet, särskilt i fall där fastigheten bara består av en tomt med ett hus på, vilket ju ofta är fallet.

Här är några möjliga utfall:

1. Delägarandelen säljs till någon på den öppna marknaden: Kronofogden kan sälja andelen till en köpare som då blir ny delägare i fastigheten. Köparen blir då ny partner i ägarskapet, vilket kan skapa svårigheter för de övriga delägarna, som plötsligt ska komma överens med en ny delägare.
2. Övriga delägare köper ut andelen: En annan möjlighet är att de andra delägarna i huset kan välja att köpa andelen för att undvika att en extern person köper in sig. Detta kan vara en mer praktisk lösning för alla inblandade, men det kräver förstås att en eller flera av delägarna har tillräckligt med ekonomiska resurser för att genomföra köpet.
3. Huset säljs i sin helhet: I vissa fall kan Kronofogden begära att hela huset säljs, även om du bara äger en andel. Detta kan ske om det anses vara det mest effektiva sättet att betala skulden. I så fall kommer övriga delägare att få sin andel av försäljningen, medan din andel går till att betala din skuld.

Vad händer med de andra delägarna?

Om Kronofogden väljer att sälja din andel av fastigheten, påverkar det de andra delägarna på så sätt att de nu kan få en ny delägare som de inte kan eller vill samarbeta med. Detta kan skapa problem för förvaltningen av fastigheten och beslutsfattandet.

De andra delägarna har dock ingen direkt skyldighet att betala din skuld, och deras ägarandel skyddas. Men de kan indirekt bli påverkade om en extern person köper in sig, vilket kan vara besvärligt om de vill ha kvar sitt ägande och kontroll över huset.

Lagstöd

Reglerna om utmätning hittas i Utsökningsbalken (UB).

Huvudregeln är att Kronofodgen bara får utmäta egendom som tillhör den skuldsatte (UB 4:17).

I första hand ska egendom som är till minsta förlust eller olägenhet för den skuldsatte utmätas, vilket vanligen innebär att man först försöker lösa skulden genom utmätning av lös egendom. Fast egendom får dock också mätas ut (UB 4:24).

För fast egendom som är samägd och där samäganderättslagen är tillämplig (fler än en person står på lagfarten och fastigheten ägs gemensamt) har Kronofodgen rätt att förordna att hela fastigheten säljs av för att täcka en av ägarnas skulder (UB 8:8). Det krävs dock att borgenären (fordringsägaren), gäldenären (den skuldsatte) eller någon av de övriga delägarna i fastigheten yrkar till Kronofodgen att fastigheten ska säljas. När ett sådant yrkande har kommit in får delägarna yttra sig och ges möjlighet att hävda hinder mot försäljningen (Samäganderättslagen 6-7 §§).

Kan Kronofodgen utmäta en fastighet som ägs av flera som enskild egendom?

Ja, att fastigheten ägs som enskild egendom är inte något skydd mot utmätning. Som angivits i tidigare stycket krävs dock att antingen fordringsägaren, gäldenären eller någon av de andra andelsägarna yrkar på att fastigheten ska säljas för att Kronofogden ska kunna fatta ett sådant beslut. (Vanligen är det fordringsägaren som yrkar, eftersom denne vill att skulden återbetalas.)

Däremot får en samägd fastighet i normalfallet inte utmätas om gäldenären (den skuldsatte) har fått egendomen genom gåva eller testamente med förordnande om överlåtelseförbud (UB 5:5).

Exempel: Tre syskon, A, B och C, har tillsammans ärvt en sommarstuga som enskild egendom, men det finns inte något förodrande om överlåtesleförbud. Syskon A har nu skulder hos Kronofodgen på 1 miljon kronor. Fordringsägaren yrkar på att fastigheten säljs. Kronofodgen fattar beslut om försäljning. Syskonen B och C får yttra sig. Inget hinder finns mot försäljningen. Fastigheten säljs och efter omkostnader finns det 2,1 miljoner att fördela. Syskon A:s 700 000 kronor går till att delvis återbetala dennes skuld. Syskon B får 700,000 kronor och syskon C får 700,000 kronor.

Sammanfattning

Kronofogden kan mäta ut och sälja din andel av ett hus som har flera ägare för att betala dina skulder. De andra delägarnas andelar kan inte utmätas, men det kan bli komplicerat för dem, särskilt om de inte vill ha en ny delägare. I vissa fall kan hela fastigheten säljas, men då får de andra delägarna sin respektive andel av försäljningspriset. Det bästa för de andra delägarna är ofta att köpa ut din andel om möjligt, för att undvika externa köpare och onödiga komplikationer, men det kräver förstås att en eller flera av delägarna har ekonomisk möjlighet att göra så.