Hypotek (hypotekarisk pant) är en form av säkrat lån där den pant som står som säkerhet för lånet inte överlämnas till långivaren. Istället får långivaren någon annan form av bevis för att objektet är satt i pant för lånet. Det kan till exempel röra sig om att ett fysiskt pantbrev överlämnas till långivaren eller att inteckningen registreras i ett myndighetsregister.
Både fast egendom och lös egendom kan användas som hypotekarisk pant. Exempel på panter som man inte brukar överlämna till långivaren är fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, företag, bilar, motorcyklar, skepp och luftskepp. Istället använder man sig av olika hypotekslösningar, till exempel fastighetshypotek, företagshypotek, skeppshypotek eller luftskeppshypotek.
Fastighetshypotek
I Sverige används huvudsakligen digitala datapantbrev istället för de gamla fysiska pantbreven. Det är Lantmäteriet som handhar registret över datapantbreven och registrerar när en långivare har panträtt i en fastighet. Detta sker i Pantbrevssystemet (PBS).
Om du som fastighetsägare har ett gammalt fysiskt pantbrev för din fastighet kan du vända dig till Lantmäteriet för att få det omvandlat till ett datapantbrev som införs i Pantbrevssystemet (PBS).
Alla stora banker och kreditinstitut som beviljar lån med fastigheter som säkerhet (fastighetshypotek) i Sverige är anslutna till PBS. Exempel på andra aktörer som är anslutna är Kronofogdemyndigheten, de stora försäkringsbolagen och stora fastighetsbolag.
Fastighetshypotek är mycket vanligt förekommande i Sverige och i skrivande stund finns det 11,9 miljoner datapantbrev registrerade i Pantbrevssystemet. Det är fler än vad det finns invånare i landet. Det är möjligt att skapa flera pantbrev för samma fastighet, pantbreven är då rangordnade så att den långivare som har det högst rankade pantbrevet som pant har bäst rätt, och så vidare. I vissa fall kan detta innebära att den långivare som erbjuds ett lägre rankat pantbrev som pant kräver en något högre ränta för att kompensera sig för den ökade risk det innebär att ha ett lägre rankat pantbrev som säkerhet för lånet.
Om du är fastighetsägare och vill se den information som finns registrerad om din fastighet i PBS kan du vända dig till Lantmäteriet för att få ett kostnadsfritt registerutdrag skickat till dig. Observera att du inte kan beställa åt någon annan – informationen i Pantbrevsregistret är sekretessbelagt enligt Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) 31 kap. 6-7 §. Registerutdragen innehåller bland annat information om vilket eller vilka datapantbrev som är registrerade på fastigheten och vem eller vilka som är innehavare av dessa pantbrev.
Exekutiv auktion av pantsatt fastighet
Om en person inte uppfyller sina ekonomiska skyldigheter kan Kronofogde eller domstol besluta om att utmäta personens ägodelar. Detta innebär att de säljs och att pengarna de inbringar går till att kompensera fordringsägarna (borgenärerna).
Om en fordringsägare har panträtt i en fastighet innebär detta att fordringsägaren jämfört med övriga fordringsägare har bättre rätt till de pengar fastigheten inbringar vid försäljning. När fastigheten säljs kommer inkomsten alltså i första hand användas för att kompensera panträttsinnehavaren – det är bara om det blir några pengar över utöver detta som det finns möjlighet för övriga fordringsägare att få något.
Det är bland annat på grund av detta som långivare så gärna vill ha panträtt. De vet att om låntagaren inte uppfyller sina skyldigheter finns möjlighet att driva fram en tvångsförsäljning av det pantsatta föremålet, och de pengar som kommer in kommer i första hand gå till att kompensera panträttsinnehavaren. Långivarens risk blir därför lägre.
Vid fastighetshypotek brukar man få låna betydligt mer pengar än vad som skulle ha godkänts om man inte haft en fastighet att sätta om pant för lånet. Fastighetshypotek brukar innebära att man får låna mycket pengar, med låg effektiv ränta och lång avbetalningstid – eftersom den ekonomiska risken för långivaren är så låg jämför med andra sorters kreditgivning.
Du kan läsa mer om exakt hur detta utmätningsförfarande fungerar här.
Regelverk
I Sverige finns strikta regler för hur det ska gå till när den fastighet mäts ut och säljs på exekutiv auktion. En exekutiv auktion förrättas på uppdrag av en exekutiv myndighet eller av den exekutiva myndigheten själv. Reglerna om utsökning måste följas, se särskilt 8 – 12 kapitlet i Utsökningsbalken. En exekutiv auktion måste till exempel kungöras i förväg i enlighet med vissa regler.